贵州省人民代表大会财政经济委员会关于《贵州省物业管理条例（草案）》审议意见的报告
（2009年11月23日在省十一届人大常委会第十一次会议上）
省人大财政经济委员会主任委员 刘汉樵
省人大常委会：
省人民政府提请审议的《贵州省物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）于10月12日交由财经委办理后，我委将《条例（草案）》分别发往各市（州）人大常委会、地区人大工委征求意见，于10月22日召开会议听取了12家物业服务企业、业主委员会、街道办事处、社区居委会及房屋建设单位的意见，于23日召开会议听取了省高级人民法院、省人民检察院、省司法厅、省公安厅、省国土厅、省经信委、省财政厅、省农委、民建贵州省委、贵阳市房管局、贵阳市规划局等单位的意见。10月30 日召开财经委员会第34次会议，结合征求到的各方面意见，对《条例（草案）》进行了认真审议。现将审议意见报告如下：
一、制定条例的必要性
物业管理关系广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐贵州有着重大意义。随着我省经济社会发展特别是城镇化步伐的加快，我省物业服务业取得了较快发展，在此过程中也出现一些社会普遍关注的问题。如行政主管部门对业主大会、业主委员会指导、物业管理区域划分及物业服务行为规范等。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定比较原则，通过地方立法予以补充、细化是十分必要的。《条例（草案）》一是充分调动业主参与物业管理的积极性，对业主大会、业主委员会等业主自治的各项法律制度作了细化，有较强的操作性。二是将管理重心下移，推动社区管理与物业管理相结合，明确了政府部门、基层政府和社区居民委员会应承担的必要责任。三是明确物业配套建筑及设施设备的建设标准、维修责任等，从源头上减少引发物业纠纷的房地产开发遗留问题。四是对人民群众反映较为集中的物业服务费、物业管理行为规范、小区车位车库及住宅专项维修资金等焦点问题作出了回应，有较强的针对性。委员会认为，《条例（草案）》符合法律、法规的规定和贵州实际，建议常委会予以审议。
二、具体修改意见
1、在第九条第一款后增加一句，内容为“房地产行政主管部门应当在5日内予以回复”。
2、将第十三条第一款第（一）项中“建筑物总面积”改为“房屋建筑总面积”，将“千分之二”改为“千分之一”。
3、删去第十五条第一款中“房屋开发”。
4、将第二十二条第一款中“业主可以推选业主代表组成业主大会筹备组”改为“由业主推选业主代表组成业主大会筹备组”。
5、删去第二十三条第一款中“对业主大会筹备组开展工作给予场地以及必要的人力支持”一句。
6、将第二十七条第一款第（二）项中“专项维修基金”改为“住宅专项维修资金”。
7、删去第二十八条第二款中“强制性”。
8、在三十一条第二款 “由业主签收并按照业主大会议事规则的约定行使表决权”前增加“涉及表决事项的，征求意见书应当载明表决事项”一句。
9、将第三十六条第一款第（五）项改为“本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务”。
10、删去第四十一条第一款，将第二款中“业主大会、业主委员会作出的决定”改为“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定”，删去第三款中“其决定”。
11、将第四十八条中“不得擅自泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动”改为“不得披露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动，法律、法规另有规定的除外”。
12、将第四十九条第一款中“物业管理区域内包含住宅的建设项目”改为“包含住宅物业的建设项目”，将第三款中“总建筑面积”改为“房屋建筑总面积”。
13、在第五十条中“备案”前增加“和街道办事处或者乡镇人民政府”。
14、在第五十一条“街道办事处”前增加“县级房地产行政主管部门和”。
15、删去第五十二条第二款。
16、将第五十三条改为“保障性住房前期物业服务收费实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定”。
17、将第五十四条改为“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。
建设单位与房屋买受人约定减免物业服务费的，减免部分由建设单位承担”。
18、将第五十八条改为“前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料以及本条例第五十七条第二款规定的资料”。
19、将第六十四条改为“物业服务合同终止时，物业服务企业或者其他管理人应当自合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，符合本条例第七十二条第三款规定的除外。
物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域时，应当根据本条例第五十八条的规定与业主委员会办理移交。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业或者其他管理人的，原物业服务企业或者其他管理人应当协助做好交接工作”。
20、在第七十三条第二款后增加“但可以与专业经营单位约定收取报酬”一句。
21、将第七十六条中“业主决定自行维修、养护、管理建筑物及附属设施和相关场地，维护管理区域内环境卫生以及相关秩序的”改为“业主共同决定自行管理的”。
22、删去第七十九条中“协助执行管理事务”。
23、在第八十七条第一款“约定”前增加“依法”，将第三款改为“约定属于建设单位所有的车位、车库出售时，车位、车库数量少于或等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买一个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买到一个车位或者车库,业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人”。增加一款作第四款，内容为“建设单位出租、出售车位、车库的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明文件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等”。
24、删去第九十三条第二款中“业主、物业使用人有前款规定情形的，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”一句。
25、将第九十八条第一款改为“住宅专项维修资金用于物业保修期届满以后共有部分的维修、更新和改造，不得挪作他用”，第四款改为“自建设单位办结交付备案手续之日起二年仍未出售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业，由建设单位交存首期住宅专项维修资金”。
26、将第一百零一条第一款第（二）项改为“（二）违反本条例第二十一条第二款、第二十三条,违反第五十条、第五十一条规定未备案以及第五十二条未公示的，责令限期改正，给予警告；逾期未改正的，处5000元以上1万元以下罚款；”，删去第二款。
27、删去第一百零四条中“构成犯罪的，依法追究刑事责任”一句。
以上报告，请予审议。
省人大财政经济委员会主任委员 刘汉樵
省人大常委会：
省人民政府提请审议的《贵州省物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）于10月12日交由财经委办理后，我委将《条例（草案）》分别发往各市（州）人大常委会、地区人大工委征求意见，于10月22日召开会议听取了12家物业服务企业、业主委员会、街道办事处、社区居委会及房屋建设单位的意见，于23日召开会议听取了省高级人民法院、省人民检察院、省司法厅、省公安厅、省国土厅、省经信委、省财政厅、省农委、民建贵州省委、贵阳市房管局、贵阳市规划局等单位的意见。10月30 日召开财经委员会第34次会议，结合征求到的各方面意见，对《条例（草案）》进行了认真审议。现将审议意见报告如下：
一、制定条例的必要性
物业管理关系广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐贵州有着重大意义。随着我省经济社会发展特别是城镇化步伐的加快，我省物业服务业取得了较快发展，在此过程中也出现一些社会普遍关注的问题。如行政主管部门对业主大会、业主委员会指导、物业管理区域划分及物业服务行为规范等。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定比较原则，通过地方立法予以补充、细化是十分必要的。《条例（草案）》一是充分调动业主参与物业管理的积极性，对业主大会、业主委员会等业主自治的各项法律制度作了细化，有较强的操作性。二是将管理重心下移，推动社区管理与物业管理相结合，明确了政府部门、基层政府和社区居民委员会应承担的必要责任。三是明确物业配套建筑及设施设备的建设标准、维修责任等，从源头上减少引发物业纠纷的房地产开发遗留问题。四是对人民群众反映较为集中的物业服务费、物业管理行为规范、小区车位车库及住宅专项维修资金等焦点问题作出了回应，有较强的针对性。委员会认为，《条例（草案）》符合法律、法规的规定和贵州实际，建议常委会予以审议。
二、具体修改意见
1、在第九条第一款后增加一句，内容为“房地产行政主管部门应当在5日内予以回复”。
2、将第十三条第一款第（一）项中“建筑物总面积”改为“房屋建筑总面积”，将“千分之二”改为“千分之一”。
3、删去第十五条第一款中“房屋开发”。
4、将第二十二条第一款中“业主可以推选业主代表组成业主大会筹备组”改为“由业主推选业主代表组成业主大会筹备组”。
5、删去第二十三条第一款中“对业主大会筹备组开展工作给予场地以及必要的人力支持”一句。
6、将第二十七条第一款第（二）项中“专项维修基金”改为“住宅专项维修资金”。
7、删去第二十八条第二款中“强制性”。
8、在三十一条第二款 “由业主签收并按照业主大会议事规则的约定行使表决权”前增加“涉及表决事项的，征求意见书应当载明表决事项”一句。
9、将第三十六条第一款第（五）项改为“本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务”。
10、删去第四十一条第一款，将第二款中“业主大会、业主委员会作出的决定”改为“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定”，删去第三款中“其决定”。
11、将第四十八条中“不得擅自泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动”改为“不得披露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动，法律、法规另有规定的除外”。
12、将第四十九条第一款中“物业管理区域内包含住宅的建设项目”改为“包含住宅物业的建设项目”，将第三款中“总建筑面积”改为“房屋建筑总面积”。
13、在第五十条中“备案”前增加“和街道办事处或者乡镇人民政府”。
14、在第五十一条“街道办事处”前增加“县级房地产行政主管部门和”。
15、删去第五十二条第二款。
16、将第五十三条改为“保障性住房前期物业服务收费实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定”。
17、将第五十四条改为“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。
建设单位与房屋买受人约定减免物业服务费的，减免部分由建设单位承担”。
18、将第五十八条改为“前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料以及本条例第五十七条第二款规定的资料”。
19、将第六十四条改为“物业服务合同终止时，物业服务企业或者其他管理人应当自合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，符合本条例第七十二条第三款规定的除外。
物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域时，应当根据本条例第五十八条的规定与业主委员会办理移交。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业或者其他管理人的，原物业服务企业或者其他管理人应当协助做好交接工作”。
20、在第七十三条第二款后增加“但可以与专业经营单位约定收取报酬”一句。
21、将第七十六条中“业主决定自行维修、养护、管理建筑物及附属设施和相关场地，维护管理区域内环境卫生以及相关秩序的”改为“业主共同决定自行管理的”。
22、删去第七十九条中“协助执行管理事务”。
23、在第八十七条第一款“约定”前增加“依法”，将第三款改为“约定属于建设单位所有的车位、车库出售时，车位、车库数量少于或等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买一个车位或者车库;车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买到一个车位或者车库,业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人”。增加一款作第四款，内容为“建设单位出租、出售车位、车库的，应当在15日前以书面形式在物业管理区域内公示拟出租（售）车位、车库的数量、相关证明文件和出租（售）价格及承租（购买）人条件等”。
24、删去第九十三条第二款中“业主、物业使用人有前款规定情形的，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”一句。
25、将第九十八条第一款改为“住宅专项维修资金用于物业保修期届满以后共有部分的维修、更新和改造，不得挪作他用”，第四款改为“自建设单位办结交付备案手续之日起二年仍未出售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业，由建设单位交存首期住宅专项维修资金”。
26、将第一百零一条第一款第（二）项改为“（二）违反本条例第二十一条第二款、第二十三条,违反第五十条、第五十一条规定未备案以及第五十二条未公示的，责令限期改正，给予警告；逾期未改正的，处5000元以上1万元以下罚款；”，删去第二款。
27、删去第一百零四条中“构成犯罪的，依法追究刑事责任”一句。
以上报告，请予审议。
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