人大代表： 杨春梅

　　会议届次： 省十三届人大二次会议

　　建议标题： 关于改进住宅专项维修资金使用程序的建议

　　建议编号： 第112号

　　主办单位： 省住房城乡建设厅

　　会办单位：

　　建议内容：

　　住宅专项维修资金，又名公共维修基金，是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，它是房屋的“养老金”和“治病钱”。《中华人民共和国物权法》对公共维修基金的归属和使用做了明确的规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”物业专项维修资金制度的建立，不仅为保障住宅共用设施设备等共用部位的安全、正常使用提供了稳定可靠的资金来源，而且对加强维修资金的管理以及维护社区的和谐健康发展起到了积极的推动作用。然而，作为维修资金的监管部门，面对着日益增加的住宅共用设施设备急需更新、维修及改造，却往往因资金使用程序不合规范或条件限制等原因，而无法及时动用维修资金，使其发挥应有的保障功效，从而造成维修资金使用难的局面。以纳雍县为例，截至2018年10月底，累计归集商品住宅专项维修资金达8035.146945万元，但累计使用金额仅为24.9万元。

　　造成如此巨大收支差距的原因，与专项维修资金提取难使用制度不完善有很大的关系。《贵州省物业管理条例》第二十六条第二款明确规定，筹集和使用住宅专项维修资金应经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，即“双三分之二”原则。然而，在实际操作中，因为住宅小区普遍规模都较大，一般的小区都有数百户业主，而再大一些的小区甚至有数千户以上，若要征集到小区内2/3以上业主的意见往往难以实现，这就为维修资金的正常使用增加了一道门槛;加之在使用专项维修资金时并不一定和所有业主的利益有关，未受影响业主往往“事不关己、高高挂起”，甚至部分业主会有“使用自己的钱去修别人家的房子”的想法，因此只要他们不是共用设施设备的直接受益者通常会拒绝签字，甚至出现煽动其他业主联合拒绝、抵制签字提取使用的情况，最终致使维修项目搁置。为解决投票难的问题，贵州省住房和城乡建设厅黔建房通[2015]482号文规定可采取委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等方式，但在实际操作中也存在一定困难，比如电梯无法正常工作，是否可能危及人身安全必须由专业检测机构来进行界定，但如果在未出具检测报告之前要提取专项维修资金对电梯进行维修，就必须要开展“双三分之二”的投票。由于目前业主与物业公司之间关系往往较紧张，拖欠物业费的情况在各小区都普遍存在，因此容易出现物业公司既不愿意垫付费用先行维修，又难以组织业主开展“双三分之二”投票提取专项维修资金，由此带来的问题就是往往一个可能不是很严重的故障，却造成久拖不决的后果，加深业主与物业公司之间的矛盾。为此，特建议：

　　一、从省级层面制定或完善相关实施意见，在提取使用住宅专项维修资金时，区分为一般维修情况和应急维修情况，扩大应急维修的界定范围和降低应急维修的界定界线，将直接影响业主正常日常生活的情况均纳入应急维修的范围(如电梯工作不正常、给排水系统损坏、供电系统损坏、消防系统损坏等)。应急维修由物业公司或者业主委员会向维修资金主管部门提出申请后，由维修资金主管部门召集相关部门采取现场核实备案后，直接提取使用。

　　二、对于无法提供小区内公共设施设备质量保证期满的证明而又确实急需维修的(如电梯、排水管道等)的情况下，可由相关权威部门出具质量认定书作为依据，报房地产管理部门备案后可根据一般情况和应急情况规定直接提取住宅专项维修资金进行维修。

　　答复内容：

杨春梅代表：

　　您提出的《关于改进住宅专项维修资金使用程序的建议》收悉，感谢您对我省住房城乡建设工作的关心和支持。现就建议提出的有关问题答复如下：

　　一、为了进一步提高住宅专项维修资金的使用效率，充分发挥维修资金在房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用，根据《住宅专项维修资金管理办法》和《住房城乡建设部办公厅财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》的有关精神，结合我省实际，我厅一是及时与省财政厅联合转发2014年10月住建部和财政部联合印发的《住房城乡建设部办公厅财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房[2015]52号)文件，对维修资金实践中的诸多问题进行指导，变通使用四种表决方式。二是2015年12月，我厅印发《关于住宅专项维修资金使用有关事项的通知》(黔建房通[2015]482号)，从住宅专项维修资金应急使用、住宅专项维修资金的表决方式、加强维修资金统计分析工作、维修资金的信息公开和信息平台建设和加强维修资金使用的指导和监督五个方面进行了明确和工作安排。三是2016年4月印发《关于做好住宅专项维修资金相关工作的通知》，要求各地应因地制宜制定应急使用流程，确保维修资金能够急用但不乱用;对于物业服务企业普遍反映的维修资金“表决难”导致“使用难”的问题，要求各地大力推行建办房〔2015〕52号文中的几种表决方式，化解表决难题，使维修资金能够真正发挥作用。同时要求各地继续加大维修资金信息公开力度，加大对维修资金使用的指导和监督检查工作。四是加强对各地住宅专项维修资金管理的监督工作，2018年印发《省住房城乡建设厅关于开展2018年度住宅专项维修资金督查工作的通知》，在全省范围内组织开展住宅专项维修资金专项督查工作。

　　二、我厅在印发的《关于住宅专项维修资金使用有关事项的通知》(黔建房通[2015]482号)中，专门对住宅专项维修资金应急使用进行了规定，明确了六种紧急情况，其中包含了您建议中提到的电梯工作不正常、给排水系统损坏、消防设备设施故障等，均已纳入应急使用。同时，简化了应急使用流程，明确应急使用流程为告知、申请、审核、资金拨付、审核公告。

　　三、下一步我厅将加大住宅专项维修资金监管力度，充分发挥维修资金在房屋共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用，主要采取以下措施：一是要求各地认真贯彻落实《住宅专项维修资金管理办法》《住房城乡建设部办公厅财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房[2015]52号)和《关于住宅专项维修资金使用有关事项的通知》(黔建房通[2015]482号)等精神，规范住宅专项维修资金的交存、使用和管理工作，特别是要优化维修资金使用申请审核程序。二是提高资金使用率。进一步指导全省各地充分发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯、消防更新改造中的支持作用，支持应急使用，确保资金物尽其用。三是加大监管力度。进一步增强维修资金使用管理的透明度，保证广大业主拥有最基本的知情权、参与权和决策权，确保资金使用安全、方便快捷、管理有序。

　　对您的关心和支持再次表示感谢!

　　贵州省住房和城乡建设厅

　　2019年6月4日

　　(此件公开发布)