人大代表： 王小芳

　　会议届次： 省十三届人大二次会议

　　建议标题： 关于加强对住宅小区业主大会及业主委员会建设管理的建议

　　建议编号： 第230号

　　主办单位： 省住房城乡建设厅

　　会办单位： 省民政厅,省司法厅,贵阳市政府,遵义市政府,六盘水市政府,安顺市政府,毕节市政府,铜仁市政府,黔东南州政府,黔南州政府,黔西南州政府,贵安新区党工委、管委会

　　答复内容：

王小芳代表：

　　您提出的《关于加强对住宅小区业主大会及业主委员会建设管理的建议》收悉，感谢对我省住房城乡建设工作的关心和支持。现就建议提出的有关问题答复如下：

　　根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益;是物业管理区域内的业主自治管理组织，是所在社区居民自治组织的有机组成部分，是物业管理的重要责任主体。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受全体业主的监督。街道办事处、乡镇人民政府会同县级房屋行政主管部门负责组织、指导成立首次业主大会和业主委员会的选举、改选和换届等工作。业主委员会是小区的自治组织，在小区管理中起着关键作用。对您分析的业主大会和业主委员会存在的问题和提出的六点建议，我们非常赞同，并在今后的工作中充分考虑您的建议，认真研究，逐步落实，依法引导和规范业主大会和业主委员会的成立、运行和管理。目前，我省人大常委会已将《贵州省物业管理条例》的修订工作纳入2019年立法调研计划，对业主大会和业主委员会的成立、选举、运行及监管问题将是本次修订工作的重点，我们在修订过程中将向社会公众公开征求意见。

　　一、关于明确工作责任的建议：我们将认真贯彻落实党的十九大精神、《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(中发〔2017〕13号)和《中共贵州省委贵州省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》(黔党发〔2018〕10号)要求，按照“基层政府主导，住建部门指导，社区党组织、社区自治组织、业主委员会和物业服务企业协作实施”和属地管理、重心下移的原则，建立社区物业管理重大事务议事协调机制，积极探索创新加强社区物业服务管理有效方式，大力培育守望相助的社区文化和邻里关系，共同推进社区物业管理工作，实现政府履职、企业履约、业主行权、社区自治的分工合作、齐抓共管、服务到位的市场监管格局，解决物业服务管理发展不平衡不充分问题，满足人民日益增长的美好生活需要。目前，全省部分市州已开展此项工作，并取得一定的成效。如：2015年贵阳市人民政府印发了《市人民政府关于进一步加强物业服务管理工作的意见》，建立了市、区(县、市)、社区三级服务管理体系;明确了规划、城管、公安(消防)、质监等相关职能部门职责;要求社区服务中心在辖区政府的领导下，成立综合服务机构，充分发挥基层组织的综合协调服务功能，负责会同辖区住房城乡建设部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会，将业主大会、业主委员会纳入管理范畴，指导、督促业主大会、业主委员会依法履行职责。2018年黔西南州人民政府出台了《州人民政府关于进一步加强物业服务管理工作的意见》，对加强我州物业服务管理体系建设，理顺关系，明确职能，推动物业服务管理工作重心下移起到了积极作用，实现政府治理、社会调节和居民自治良性互动的格局。黔东南州计划制定《黔东南州物业管理办法(草案)》，逐步推进物业服务的规范管理，积极发挥街道、社区、居委等基层政府组织在社区物业管理中的作用，在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会，指导和监督辖区内住宅小区业主大会、业主委员会的组建及日常运作，督促业主委员会和物业服务企业履行职责，协调处理好小区物业服务管理工作。下一步，我们将完善法律法规，健全工作机制，凝聚工作合力：一是加快对《贵州省物业管理条例》进行修订，建立健全物业服务议事协调机制，明确发改、住建(城管、房产)、环保、消防、公安、市场监管(工商、物价)、自然资源(国土、规划、不动产登记)、民政、司法等多个职能部门和街道、社区服务中心及供电、供水、供气、通信、有线电视等专业经营单位和物业服务企业等在社区物业管理工作中的职能，形成多方协作、共同推进的管理格局。二是充分发挥属地社区综合管理职能，将物业管理与社区治理有效结合，建立起政府职能部门、属地社区、居委会、小区业委会四级物业管理体系，推进小区自治建设。

　　二、关于加大培训力度的建议：由于对《贵州省物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规宣传力度不够，业主、物业企业、社区相关人员等对物业管理的相关规定了解不多、认识不够，法律意识淡薄，未形成良好的物业管理发展的社会氛围。因此，我们一方面要利用政府部门网站、电视、报刊、小区宣传栏等媒体，大力宣传法律法规，引导群众正确认识自身的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业服务的商品消费观念;引导居民主动支持、参与社区物业服务管理活动，依法理性维权，物业服务企业规范管理，积极维护小区环境，为全面推行社区物业管理营造良好的社会氛围。另一方面针对街道办事处或社区相关人员对业委会建设以及相关物业管理法规等不熟悉，指导业主大会召开和建设工作不力，没有形成以社区服务型党组织建设带动社区居民自治组织、业主委员会建设等问题，我们将进一步要求并督促各市州加大对基层相关人员培训的力度，积极开展业主委员会组建和运行方面的业务培训，提高业主委员会成员的思想素质和专业水平。如：遵义市近年来，多次对中心城区行政主管部门、镇、街道办事处、居委会、业委会成员进行培训，提升了基层相关同志在业委会成立、改选、换届、履职、监督和协调物业矛盾纠纷中的能力。黔南州各级房管部门积极利用电视广播、宣传手册等现有媒体资源，积极宣传物业管理有关知识，提高人民群众参与物业管理活动的意识。通过物业服务企业及社区宣传，将相关政策、法规制定成为宣传资料，分发到每一户业主手中，让广大业主进一步了解和掌握物业的相关法规和政策，大大提高了业主对物业服务的维权意识，并自觉履行应承担的义务，截止目前，共发放物业管理相关资料超过10万份，极大地提高了社会对物业管理重要作用的认识，引导广大群众和小区业主树立正确的物管意识、主体意识。下步将结合各县(市)实际，积极采取组织社区活动、聘请专家和有经验的社会人士解答广大业主的疑难问题和培训等方式，逐步使业主委员会成员转变传统的小区管理观念，积极参与到物业管理理念中来。

　　三、关于确定工作待遇的建议：根据《贵州省物业管理条例》的规定，结合物业小区实际，可在《业主管理规约》中确定。如：遵义市在拟定的《遵义市物业管理暂行办法(草案稿)》中明确了街道办事处、乡镇人民政府对业主委员会的考核、监督管理职责，对业委会中的先进工作者街道办事处、乡镇人民政府可给予一定的奖励。铜仁市提出利用小区内地上共有区域停车收取管理费、电梯轿厢发布广告产生的收益等用于小区业主委员会开展工作的经费和业主委员会成员的工作补贴，业主委员会收益和支出情况及时予以公开，接受业主监督。鼓励有条件的区县对业主委员会开展工作给予一定的经费补贴，并对业主委员会工作开展情况实行考核，对工作表现好的先进工作者给予一定的奖励，着力提高业委会成员的工作积极性、主动性。这此作法，我们将组织学习、借鉴和推广。

　　四、关于业务下放基层的建议：目前，对业主大会和业委会筹备、成立、改选、备案等工作，全省各地做法不一，主要有：一是街道办事处、乡镇人民政府、社区会同住建部门指导，住建部门审查备案;二是街道办事处、乡镇人民政府、社区会同住建部门指导，街道办事处、乡镇人民政府、社区审查备案;三是街道办事处、乡镇人民政府、社区会同住建部门指导，街道办事处、乡镇人民政府、社区和住建部门双审查备案。如黔南州委印发了《黔南州党建引领城市基层治理的实施意见》，州与各县(市)党委、住房共同制定要依法推进社区自治的相关制度。充分发挥社区自治章程、居民公约、行业规章、团体章程在社区治理中的积极作用。用好居民会议、居民代表会议、“四议两公开”等决策机制，推进社区党组织与居委会、业委会成员交叉任职，构建社区党组织领导、居委会执行、居务监督委员会监督，以居民为主体，业委会、物业公司、社会组织、驻区单位共同参与社区治理的工作格局。毕节市根据党的十九大报告中关于基层组织建设和毕节市委周建琨书记“党支部建在村民组”的有关精神，市住房城乡建设局印发了《关于在小区业主大会设立党支部的指导方案》，对在住宅小区业主大会建立党支部提出了指导意见，将业主委员会工作和小区各项事务置于党组织的坚强领导下。严格业主委员会候选人资格审查。督促街道办事处和社区居委会会同物业主管部门审查、指导筹备组做好业主委员会人员的资格审查，按照“有能力、敢担当、愿作为”的原则，确保“有思想、有时间、有精力”的业主进入业主委员会为小区服务。

　　五、关于健全运行机制的建议：业主委员会是小区的自治组织，在小区管理中起着关键作用。由于现行法律法规对业主委员会的监督管理机制不健全，业委会运作不规范，擅自行使全体业主的共同管理权，决定重大事项，业委会成员无承担相应责任的规定，当出现业委会成员超越职权，侵害业主权益时，难以追究相关人员的责任，没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用，会造成小区的不和谐、社会的不稳定，无法实现真正意义上的自治管理。目前，毕节市住房城乡建设局印发了《毕节市业主大会和业主委员会工作指导意见》，并配套了系列指导示范文本，就办事处主持筹备业主大会召开、业主委员会选举及其运转等进行规范指导。遵义市在即将出台的《遵义市物业管理暂行办法(草案稿)》中，已明确乡镇街道办事处指导业主大会成立和业主委员会选举、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，就包括督促各业主委员会健全业主委员会运行机制，完善业委会内部机构，包含专职财务人员和专职工作人员配备事宜等。安顺市建议在《贵州省物业管理条例》修订时增加关于业主委员会运作监督制度，一是引入第三方，依照物业管理法律法规及业主委员会职责权限，帮助业主对业主委员会活动进行监督管理，对业主委员会及其成员的管理行为进行监督与评价，克服管理工作中的随意性与盲目性。二是组成监事委员会，每一位业主都是自然监委，业主可以根据自己的时间和精力选择参与方式，具有法律、会计等方面专业知识或工作经验的业主应该优先入选，并且要有固定人员、场所及议事时间，从而确保监事委员会能够独立有效地行使对业主委员会、物业公司的监督和检查。下一步，我们将加强业主委员会建设和监督，依法维护业主合法权益。一是探索建立健全社区党组织、社区居委会、业主委员会和物业服务企业协调机制，推动形成社区党组织领导，社区居委会主导，社区公共服务机构、社区社会组织、业主组织、驻区单位和社区居民多员参与、共同治理的局面， 引导业主履行义务，监督企业合法经营。二是明确街道社区切实做好辖区内住宅小区业主委员会建设工作，引导和规范小区业委会对小区的自治管理。加强业委会委员的条件筛选，尽量选入认真负责、懂相关法律知识的业主进入业主委员会，实现对业主委员会和物业公司的工作指导、监督作用。倡导业主委员会成员与居民委员会成员交叉任职，鼓励业主中的党代表、人大代表、政协委员、机关事业单位人员积极参与业主委员会。有条件的指导成立小区党支部、业主监督委员会对小区业委会的各项管理工作实施监督。三是建立对业主委员会的监督管理机制，对业主委员会成员的责权利等作出明确的规定和违规处罚，防止业委会成员超越职权，侵害业主权益。

　　六、关于赋予法人资格的建议：按照现行的法律法规，业主委员会是不具备法人资格的。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，属于业主通过业主大会的方式授权给业主委员会管理小区的日常工作，业主委员会行为的连带责任应该是小区业主共同承担。是否能赋予业主委员会法人资格，需要从国家立法的层面进行规定。目前，根据国家发改委《关于在办理相关业务中使用统一社会信用代码的通知》的要求，由住房城乡建设部门制发“业主大会统一社会信用代码证书”。住房城乡建设部正在研究组织实施的政策和核发具体工作，待住房城乡建设部出台相关政策文件后，我们将按照要求及时办理。

　　对您的关心和支持再次表示感谢!

　　贵州省住房和城乡建设厅

　　2019年6月24日

　　(此件公开发布)