老旧小区“蝶变”始于一条代表建议

——江西省德兴市人大常委会推动小区物业管理规范化工作纪实

孩子们在游乐园玩得兴高采烈，家长们围坐在便民座椅上促膝长谈，夕阳映照在老人们微笑的脸上……在江西省德兴市银城街道幸福家园小区里，绿树成荫，初夏的微风将惬意和舒适吹到居民们的心中。住户李春莲说：“小区环境美、邻里亲，幸福小区真幸福！”李春莲最近才从乡下随女儿入住到该小区，却已经深深爱上了这里，并成为小区老年人“健身圈”“娱乐圈”的常客。

小区改造前后对比图。

然而，两年前，这里却是众所周知的脏乱差小区，车辆乱停乱放、污水四处横流、乱搭乱建成风……改变，始于2021年德兴市人大代表提出的一条建议，这条建议得到了市人大常委会的重点关注和持续督办，不仅改变了幸福家园小区昔日的脏乱差，也让全市老旧小区的物业管理更加规范化，更促使城市管理的精细化水平进一步提高。

    安全隐患大 邻里矛盾多

    代表建议直指老旧小区物业管理“堵点难点”

2021年3月下旬的一天，德兴市人大代表、幸福家园社区书记徐月英同往常一样正在办公室忙碌，几名妇女急匆匆冲进办公室，反映社区内商户经常占道经营，严重影响部分小区居民的生活，居民们在多次劝说无果后无奈之下找到社区来，请求人大代表帮忙解决。

“那天，我对商户是好话说尽，还带着人帮他一起搬东西。但是几天后，占道经营的情况又出现了。”徐月英坦言，由于没有物业公司，小区公共事务缺乏管理与监督，极大地影响到居民的日常生活。

其实，被这类问题困扰的，还有德兴市人大代表、银城街道银山社区书记陆夏民。“银山社区是德兴市城区最大的开放式老旧小区，因其历史特殊性，居民楼年久失修，安全隐患大，老年居民逐渐增多，邻里矛盾日趋凸显，社会化物业望而却步。”对此，陆夏民一直在寻找“最优解”。

2021年9月，德兴市人大常委会组织人大代表、行业代表等深入幸福社区、银山社区等地开展“物业社区行”调研活动。

通过深入调研和收集群众的各类意见建议，2021年9月，徐月英和陆夏民等市人大代表在德兴市八届人大一次会议上提出《加快推进安置小区、老旧小区等的物业规范化管理》的建议，反映幸福家园、银山等社区垃圾成堆、车辆乱停、住户之间矛盾纠纷多、没有物业敢“接盘”的情况，并提出针对性的建议和意见，希望市政府及相关部门予以关注解决。

群众利益无小事。建议提交后，德兴市人大常委会高度重视，八届人大一次会议议案审查委员会将此建议列为当年重点督办建议，并第一时间转交市住建局办理，督促解决物业存在的堵点难点问题，全力回应群众关切。

“推动小区物业管理规范化，提升小区居民安全感、获得感、幸福感，不仅是市人大常委会、市政府交给我们的任务，更是提升城市功能与品质的迫切需要，我们一定竭尽全力把这件民生实事办好办实。”一接到交办单，承办单位市住建局负责人当即表态。

承办给力 督办有力

必须还老旧小区居民一个良好的生活环境

言必有行。市住建局在市政府分管领导的协调下，立即展开了系列行动，联合城管部门，针对居民反映强烈的违章搭建、油烟噪声、违规装修（改造）等问题进行摸排整顿；联合交警、消防等部门，对小区车辆违规停放、挤占消防通道、僵尸车等情况进行清理，并申请对没有划车位的老旧小区设计停车位，让车辆有序停放；联合小区所在街道做工作，安排居委会干部上门动员业主清理门口摆放的鞋柜等杂物，腾出公共空间……

2021年9月，上饶市人大在德兴市组织召开“物业社区行”座谈会。

对于如何组建物业、如何开展管理等核心问题，市政府分管领导带领住建局等相关部门负责人，反复深入幸福家园社区、银山社区等问题突出的老旧小区，摸实情、查实况、找症结，综合各方面的情况和意见，制定可行性方案。多次与业主代表、物业公司等多方沟通，并主动邀请城建专业的人大代表现场调研指导，听取并参考代表建议。

市人大代表张浩认为，物业管理工作是一项长期性工作，不可能一蹴而就，要积极探索具有德兴特色、适合当地发展的基层治理新路径。要因地制宜，逐步推进，根据小区实际情况制定分类管理方案。

在建议办理期间，2021年6月至10月，德兴市人大常委会成立执法检查组，以《上饶市住宅物业管理条例》执法检查为契机，发放问卷调查表，召开座谈会，并实地视察不同类型小区的物业管理情况，听取承办单位及相关街道的工作汇报，了解和征求人大代表、物业公司代表、业主代表等相关人员对住宅物业管理情况的意见建议。

“我们在调研中发现，大部分开放式小区物业费收缴难，尤其是老旧小区物业费收缴更是难上加难；相关物业管理配套措施落实不到位，物业收费等级标准、物业纠纷调处等机制不完善；物业企业服务质量不够高，服务无标准、不规范；专项维修资金‘使用难’问题也很突出……”具体负责调研工作的常委会城建环资工委主任郎莉直指问题。

市住建局则反映，虽然开展了多部门联合执法，但违章搭建、油烟噪声、车辆停放、挤占消防通道、违规装修（改造）等问题此消彼长，常态化执法难度大，急需小区物业管理跟进，避免反弹。

业主代表徐美英认为，联合执法让小区的环境有了很大改观，但对开放式的老旧小区，做好宣传、提升居民素养、筹建物业并加强管理等一系列问题都必须尽快解决。

“社区环境与业主的身心健康息息相关，必须还老旧小区居民一个良好的生活环境。”调研、座谈之后，德兴市人大常委会主任李元涛要求常委会城建环资工委根据掌握的情况，整理形成调研报告，提出合理化建议，为市政府开展小区物业管理提供决策参考。

“小区是基层治理的‘最后一百米’，物业管理的好坏直接影响市民的获得感、幸福感、安全感。”德兴市人大常委会副主任李学英作为城建环资工委的分管领导，全程参与了建议督办工作，她表示，“我们希望通过各项监督手段，切实推进全市物业管理水平大幅度提高，不断提升城市精细化管理水平，让我们的城市更宜居、更美丽、更具吸引力。”

2021年12月10日，德兴市八届人大常委会第一次会议听取了德兴市政府贯彻落实《上饶市住宅物业管理条例》的工作报告。综合前期调研成果，德兴市人大常委会提出审议意见，要求市人民政府及其有关部门要坚持目标导向、问题导向、效果导向，抓重点、补短板、强弱项。要强化托底保障，对老旧小区、保障房、安置房小区以及无主商住楼，要研究制定物业管理新模式，多措并举促服务提升，不得存在失管、漏管情况。要有计划地加快老旧小区改造力度，稳步实施道路、雨污管网、停车位、绿化、监控、路灯等基础设施改造，不断提升老百姓生活质量。要加强监管工作，提升管理水平，完善物业管理工作实施意见，建立健全物业服务费良性规范机制、物业服务质量的监督与考核机制等。

群众“点单” 社区“下单” 物业“接单”

“红色物业”模式打通物业管理服务群众“最后一百米”

2021年年底，德兴市委组织部牵头，联合市委政法委、市住建局着手在主城区三个街道八个小区试点推行以党建为引领，融合社区党组织、物业公司、小区党员等力量组成的“红色物业”模式，打通物业管理服务群众“最后一百米”。

2022年11月，德兴市人大常委会组织人大代表、行业主管部门、物业三方代表召开“红色物业”座谈会。

作为先行先试的“排头兵”，幸福家园小区率先探索成立社区领办物业，创新设立“红色物业明白墙”“红色物业红黑榜”，定期召开小区居民红色议事会，建立健全群众“点单”、社区“下单”、物业“接单”管理模式，推动小区物业管理逐步走向规范化。

一花催得百花开。在幸福家园等小区的带动下，“红色物业”迅速在85个老旧小区铺开，形成覆盖全市的“红色物业联盟”。期间，德兴市人大常委会带领主城区三个街道人大工委，通过“红色物业”视察、“物业社区行”调研、“代表之家”选民接待等方式，对“红色物业”联席会议提出的在市政府和街道办明确的筹措600万专项资金、办好300件“微小事”等承诺事项全程跟踪问效，确保把“红色物业”办成“贴心物业”。

2022年11月，德兴市人大常委会组织人大代表深入部分小区开展“红色物业”视察活动。

一年后，2022年11月，德兴市人大常委会组织部分市人大代表对“红色物业”开展情况进行专项视察，现场观摩了解各社区在党建引领推进物业管理服务、社区治理和居民自治、增强居民群众的获得感、幸福感、安全感等方面的典型做法和经验。在德兴市主城区街道社区，道路损坏的应修尽修，路灯亮化率100%，绿地面积大幅增加……小区面貌焕然一新。代表们看到“红色物业”为群众交出的满意答卷，个个都竖起了大拇指点赞。

“从人居环境到邻里关系，变化真的很大。”作为老旧小区变化的参与者、亲历者、见证者，徐月英由衷感慨，“乱搭乱建全部拆除，商户占道经营、车辆乱停乱放现象基本没有，原来迫不得已去外面跳广场舞的大妈们又陆续回到小区参加活动。”

“百姓事，心上事。‘红色物业’得到群众认可，再次证明，坚持问题导向，坚持全过程人民民主，用心用情推动政府解决群众的‘急难愁盼’，这样的监督才是有效监督、有力监督。”李元涛表示，德兴市人大常委会致力增强人民当家作主的自豪感和责任感，将会进一步把好“督办关”，以认真负责的态度、扎实有力的举措，压实办理责任，提升办理成效，确保代表建议件件有着落、群众关切事事有回音。

如今，夏日的夜晚，路灯亮起，小区广场上的人渐渐多起来，每到这时，李春莲都会掏出随身携带的舞蹈手帕，随着动感的音乐加入广场舞队伍中……

延伸阅读

加快国家层面立法 助力基层社会治理

物业管理是城市精细化管理的重要内容之一，事关千家万户。随着人民生活水平不断提高，群众对居住生活环境的要求也不断提高，涉及物业管理的相关矛盾和问题也随之越来越多，如何从政策法规方面解决现实存在的矛盾和问题，全国人大代表高华瑞这样建议——

作为社会治理的“最后一百米”，物业管理与百姓的生活息息相关。全国人大代表，南京快易洁家政服务有限公司人力资源部经理、高级家政服务员高华瑞认为，在小区管理中，业主自治是一支十分重要的力量，但因为业委会召开难、运作难、监管难，导致业主自治效果差强人意。

物业管理小区同样有不少“闹心事”。2015年以来，国家深化推进“放管服”改革，行政审批取消了物业服务企业资质和从业人员资格核定后，出现物业管理行业准入“零门槛”现象。就在同一年，国家发改委取消了物业服务收费政府指导价，导致物业服务企业与业主协商定价困难重重。物业服务企业成本开支逐年攀升，部分企业入不敷出，不得不降低服务标准和服务质量。而部分业主委员会成员明知质价不符，但又担心在任期内主动支持调价而得罪广大业主，同时由于没有市场参考标的，无法主动启动调价，物业服务陷入“低价低质”恶性循环的怪圈。

高华瑞说，随着我国国家治理体系和治理能力现代化的推进，物业管理活动的内涵与外延也随之发生了变化。比如疫情防控期间，物业服务企业除了负责小区日常服务外，还承担了街道、公安、卫健等部门委托的一些工作，并涉及居民小区市政绿化、人口普查、违章整治等多项“准公共管理”。从这个意义上讲，物业管理兼具了物业服务合同的民事契约性与作为准公共产品的行政管理性“双重属性”。

这种看似物业已“融进”基层治理的状态，无论是在理念还是实践上，仍存在“围墙”待突破。高华瑞介绍，2021年实施的民法典确立了物业管理的基本法律关系，虽具有很强的指导性和原则性，但仍然满足不了复杂的物业管理实践需求，特别是关于涉及物业管理活动定位的核心问题，超出了地方立法权限，地方性法规无法规定，因此，有必要由国家层面统一立法，细化衔接民法典相关规定，将民法典有关物业管理的立法原意与立法精神具体制度化。

高华瑞建议，要加快国家立法拓展物业管理法定职责。据不完全统计，国内已有80多个省市开展了物业管理地方立法，这些立法实践重点在推动建立党建引领下的社区治理架构、推动物业服务纳入基层治理、规范物业服务共有资金管理等方面做了探索，并在落实属地责任、形成部门联动、规范业主自治组织活动等方面，为国家层面的立法工作积累了丰富的素材。基于此，高华瑞建议，全国人大常委会应制定物业管理法，构建物业管理共建共治共享新格局。将传统物业管理向“红色物业”转型，强化物业服务企业的公益属性和社会价值；把物业管理的职责从房屋维修、治安治理、绿化养护、保洁服务，拓展到与小区居民共同营造文明、温馨的现代生活家园中。

高华瑞建议，要加强行业监管促进可持续发展。在具体制度设计上，落实基层组织属地管理责任，强化属地物业管理指导监督职责，属地政府要把物业管理纳入社区治理体系，加强指导和统筹协调，健全目标考核机制；明确行业监管职责，推进公安、城管、环保、消防等部门执法职能延伸至小区，形成齐抓共管的工作格局。

此外，高华瑞还建议，国家立法层面明确业主大会的主体资格，对其法律地位进行确认，进一步完善业主大会制度，明确业主大会、业主委员会的成立流程、运行规则及法律责任。此外，进一步完善市场机制，加强物业服务行业监督管理，建立以信用管理为核心的市场准入退出机制，强化物业招投标监管，营造优胜劣汰、公平有序的市场环境，促进行业可持续发展。(作者：通讯员程志强 吴梦婷)