住宅小区是居民居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元。随着业主对物业服务品质的要求不断提高，由物业服务引发的各种矛盾日益凸显，已成为基层社会治理的难点之一。

为了规范铜仁市住宅物业管理活动，维护业主、物业服务人等相关主体的合法权益，《铜仁市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）应运而生，于5月25日经省十四届人大常委会第三次会议通过，将在8月1日起施行，正式开启铜仁市物业管理法治化新篇章。

铜仁市碧江区花果山一景。[袁飞 /摄]

立法：坚持以良法保善治

物业管理立法工作涉及人民群众切身利益，是解决基层社会治理难题的重要路径。

为贯彻铜仁市委市政府关于提升城市功能的部署要求，改善主城区人居环境，铜仁市人大常委会将条例作为立法项目列入2017-2021年立法规划，在市人民政府调研起草工作的基础上，市人大常委会法工委于2021年8月组建立法专班，进一步对条例草案进行研究、修改。

立法专班先后30余次深入各区县部分住宅小区开展实地调研，听取各方面的意见建议，并结合实地调研情况、审议意见、各方面反馈意见和省人大常委会法工委指导意见，对条例草案进行了反复讨论、修改完善。

值得一提的是，为找准物业管理领域存在的薄弱环节和突出问题，立法专班分赴各区县征求共计200余名市人大代表的意见，同时共收到各方面建议1000余条（处），在立法中充分凸显了开门立法、民主立法，坚持以良法促进发展保障善治。

经过三次市人大常委会审议、市委常委会审定涉及重要问题的请示，于2023年3月1日经铜仁市第三届人民代表大会第三次会议审议通过，并报请省人大常委会批准。

条款：坚持以问题为导向

针对立法调研中了解到的问题困难以及人民群众反映最多最强烈的“顽疾”，立法专班以问题为导向，一一开出“药方”并在《条例》中予以明确规定。

小区设立业主大会、选举业委会难？

《条例》明确要求街道办事处、乡镇人民政府指导和协助业主大会设立、业主委员会选举、物业管理委员会成立；并指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责。

业主与物业服务人在服务质量、收费标准等方面的矛盾突出？

《条例》明确市住建主管部门负责公布物业服务清单、服务内容和标准，并要求县住建主管部门负责物业服务质量评价。同时，规定物业服务收费标准应当遵循公平合理、自愿协商、费用与服务水平相适应的原则，由合同双方在物业服务合同中约定。

物业承接查验流于形式，导致历史遗留问题被房开物业相互踢皮球？

《条例》要求建设单位和物业服务人应当在县级住建、规划主管部门以及街道办、乡镇人民政府和业主代表参与下，对物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房等开展承接查验；查验达不到交付条件的限期整改并复验；未经承接查验的物业不得交付使用和承接。同时明确相关资料属于全体业主所有，业主有权免费查询。

业主与物业服务人的矛盾纠纷难以化解？

《条例》明确相关单位成立物业纠纷行业调解组织，发挥行业调解优势，化解物业纠纷；要求相应的人民调解委员会应当开展物业纠纷排查，及时调解物业纠纷；同时倡导业主、物业服务人等通过调解方式解决物业纠纷；调解时，可以邀请楼栋长、网格员参与，业委会予以配合，共同建设和谐的人居环境。

创设：坚持体现地方特色

结合铜仁市实际，创设性地把执法进小区、物业管理委员会、业主代表会议等写进地方性法规，充分体现地方特色亦是《条例》的亮点之一。

《条例》创设性地明确了执法进小区。第五条规定“县级人民政府应当建立物业管理执法协作机制，由有关执法部门定期进入住宅小区巡查，依法查处违法行为”，并细化了住建、城市综合执法、公安、消防救援、市场监管等有关部门查处物业管理区域内违法行为的职责。

对于暂时未产生业委会的，《条例》创设性地规定了三种情形可以设立临时机构即物业管理委员会，由居（村）民委员会成员、业主代表等单数组成，将负责组织业主共同决定物业管理事项，推动设立业主大会、选举产生业委会，并将于业委会产生之日起解散，解决了业委会成立前无法行使业主权利的难题。

《条例》还创设了业主代表会议制度。明确业主大会可以采用业主代表会议的形式召开，并要求业主代表“应当就会议拟讨论事项征求所代表业主意见。每位代表参加代表会议和就相关事项投票所占比重为其代表业主总数参会、投票所占的比重”，解决了业主大会难以召开的问题。

营造更加和谐的人居环境，提升基层社会治理水平，促进文明卫生城镇建设，方方面面都离不开法治的规范和保障。《条例》的出台实施，将开启铜仁市物业管理法治化新篇章，持续提升人民群众的幸福感、获得感。（撰文：人大论坛融媒体记者  王晓琳）