关于《贵州省物业管理条例（草案）》的说明
（2009年11月23日在省十一届人大常委会第十一次会议上）
贵州省住房城乡建设厅厅长 李光荣
省人大常委会：
我受省人民政府的委托，现对《贵州省物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）作如下说明：
一、制定《条例（草案）》的必要性
物业管理是经济社会发展到一定历史阶段的新生事物，在我国经济体制由计划经济向市场经济转轨过程中，充分反映了广大人民群众财富的增加和对生活品质不断提高的巨大需求。另一方面，物业管理的出现弥补了新形势下基层组织社会控制力弱化形成的真空。通过广大人民群众的自治管理，有效维护了社会生产生活秩序。与此同时，物业服务业作为一个全新产业，也得到空前发展。据统计：我省1994年第一家专业物业服务公司成立以来，截止2008年底，全省具有物业服务资质的企业共758家，其中一级资质1家，二级资质17家，从业人员达24077人。我省共有1258个以住宅为典型的物业项目接受物业服务企业提供服务，总服务面积约57291万平方米，物业服务覆盖率为22.73%。物业管理的发展改善了人居环境，创造了大量的就业岗位。2003年6月8日国务院颁布施行了《物业管理条例》，对规范和促进物业管理发挥了十分积极的作用。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），进一步明确了物业管理的法律地位，对有关的物业权属关系及其保护作了明确规定。但是，由于《物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定比较原则，物业管理过程中的一些具体问题只作了概括性规定或没有作出规定。物业管理过程中，还存在着一些突出问题没有得到解决，主要表现在：一是在整个物业管理过程中，行政权的介入和退出的时间点、介入度；二是业主大会、业主委员会等业主组织难以成立或难以有效运作；三是大量存在的业主对物业的自行管理行为没有法律规范，业主组织管理无据；四是业主、业主组织、房开企业、物业服务企业，以及供水、供电专业经营单位之间许多责、权、利关系不清，引发数量众多的各类纠纷，成为社会的不安定因素；五是物业服务企业专业化、标准化程度不高，其行为亟待规范。因此，在遵守上位法的基础上，通过地方立法予以补充、细化，制定一部切合我省物业管理实际的地方性法规，显得十分必要和迫切。
二、《条例（草案）》的起草过程
2008年5月初，省政府法制办、省住房城乡建设厅与贵州大学签订了委托起草《条例（草案）》协议书。同年6月，贵州大学成立起草小组，并邀请省人大财经委、省人大常委会法工委为顾问，在省政府法制办、省住房城乡建设厅指导下开始《条例（草案）》的调研起草工作。形成初稿后，多次邀请省直有关部门、省高级人民法院、省人民检察院以及贵阳市房管局、街道办事处、居民委员会、物业管理协会、水电气经营单位、物业服务企业、业主委员会等70余家相关单位进行论证，广泛听取地方政府、部门及相关单位的意见，收到各种修改意见、建议近200条。在此基础上，学习借鉴了山东、广东、重庆等省（市）在物业管理方面的立法经验，并就有关物业管理方面的疑难问题专门邀请了中国社科院法学研究所、北京大学、清华大学、中国人民大学、中国政法大学等单位的十余位全国著名专家在北京进行了专题咨询论证。省政府法制办在审查过程中，又两次召开了省直有关部门、省高级人民法院、省人民检察院、省政协、民建贵州省委以及贵阳电监办、水电气等经营单位参加的论证会，书面征求了9个市（州、地）政府（行署）的意见，同时，在“贵州省人民政府法制信息网”上向社会公开征求意见。收到相关部门意见132条，群众来信22封64条。经反复修改，2009年9月28日省人民政府第19次常务会议通过，形成《条例（草案）》。
三、需要说明的几个问题
（一）关于物业管理的定义。
《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。但国务院《物业管理条例》只规定了委托管理一种形式。《条例（草案）》以《物权法》第八十一条的规定为依据，将自行管理和委托管理一并纳入，扩充了国务院《物业管理条例》有关物业管理概念的外延。即《条例（草案）》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。
（二）起草《条例（草案）》的基本思路。
一是弥补上位法的空白，在合法前提下适度创新。如，《条例（草案）》第七十六条至第八十条对业主自行管理的概念和自行管理相关事项的约定、管理人、管理方式、雇佣人员、费用管理等进行了规定；第八条至第十二条规定了物业管理区域划分的原则、主体、程序等内容；第六十六条规定了物业服务企业不得向业主收取装修保证金等。二是增强上位法操作性，对上位法有关规定，进行细化，解决实际问题。如，《条例（草案）》第二十七规定，物业管理区域内，幢、单元等特定范围内的业主，可对该范围内共有部分的维修、更新、改造等事项作出决定，降低了业主共同决定管理事项的运行成本；第二十一条至第二十五条对首次业主大会会议召开进行了规定，明确了召开首次业主大会会议的条件、大会筹备组的推选、街道办事处或者乡镇人民政府与县级房地产行政主管部门的指导、物业服务企业的协助等。三是按照业主自治与政府指导和监督相结合的原则，强调行政权的介入以必要为前提，如《条例（草案）》第六条第一款规定，街道办事处、乡镇人民政府会同县级房地产行政主管部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会，有助于解决物业管理实践中业主组织成立难的问题，有利于物业管理工作的有效开展；第四十一条规定，业主组织作出的决定违反法律、法规的，有关机关应当责令改正或撤销，以防止违法状态的持续。
（三）关于业主大会会议缺席业主的表决权计算。
《物权法》对于业主大会会议形成有效决议的要求高，业主出席业主大会会议行使表决权的比例一式般比较低，业主大会会议很难形成有效决议。为解决这一现实问题，《条例（草案）》第三十四条授权业主大会议事规则可以作出约定：“业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到规定的表决比例的，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内”，该规定充分尊重了业主意愿，不违反上位法。
（四）关于专业经营设备设施的设计、建设与维修、养护。
国务院《物业管理条例》规定：“专业经营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”，但实践中物业管理区域内公共的供水、供电等专业经营设施设备，大都是由房开企业建设，业主承担后续的维修、养护、更新责任，这往往成为物管纠纷中的焦点问题。按照专业经营单位应当普遍服务的原则，《条例（草案）》第十五条和第九十二条规定了物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电等专业经营设施设备的设计和建设，由相应的专业经营单位负责并与建设项目同步施工、同步竣工。同时，这些专营设施设备的管理、维修、养护、更新等责任及相关费用由相关专业经营单位承担。对于老旧物业的供电供水等专业经营设施设备的权属问题，在实践中法律问题和操作性问题过于复杂，为此，《条例（草案）》第十五条只规定按业主意愿移交的，专业经营单位应当接收，其他未予涉及。
（五）关于车位、车库的出租与出售。
规划建设的车位、车库属于小区的基本配套设施。为维护业主合法权益，《条例（草案）》第八十七条对《物权法》第七十四条进行了细化，即物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，约定归属于建设单位的，应当首先满足业主需要。建设单位出租车位、车库的，应当首先出租给物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。车位、车库数量少于物业管理区域房屋套数时，该车位、车库不得出售给业主以外的其他人，并且每户业主只能购买一个车位或车库。多于物业管理区域房屋套数并且超过规划配置比例修建的车位、车库，在首先满足业主需要后才可以出售给业主以外的其他人。
（六）关于专项维修资金交付时间和方式。
建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》对于专项维修资金的交付时间没有作出具体规定。实践中，专项维修资金被房开企业挪用的情况十分严重。为确保资金安全，《条例（草案）》第九十八条对专项维修资金的交付时间和方式作出规定，业主交存首期专项维修资金的时间延后至办理房屋交付手续时，由业主直接存入住宅专项维修资金专户，禁止房开企业、物业服务企业代收。此外，由于尚未售出房屋的建设单位在法律上具有业主地位，应当履行业主义务。为此，《条例（草案）》第九十八条规定，已经批准预售许可满三年或者办理现售备案满二年仍未出售的物业，由建设单位交存首期住宅专项维修资金。
以上说明及《条例（草案）》，请予审议。
贵州省住房城乡建设厅厅长 李光荣
省人大常委会：
我受省人民政府的委托，现对《贵州省物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）作如下说明：
一、制定《条例（草案）》的必要性
物业管理是经济社会发展到一定历史阶段的新生事物，在我国经济体制由计划经济向市场经济转轨过程中，充分反映了广大人民群众财富的增加和对生活品质不断提高的巨大需求。另一方面，物业管理的出现弥补了新形势下基层组织社会控制力弱化形成的真空。通过广大人民群众的自治管理，有效维护了社会生产生活秩序。与此同时，物业服务业作为一个全新产业，也得到空前发展。据统计：我省1994年第一家专业物业服务公司成立以来，截止2008年底，全省具有物业服务资质的企业共758家，其中一级资质1家，二级资质17家，从业人员达24077人。我省共有1258个以住宅为典型的物业项目接受物业服务企业提供服务，总服务面积约57291万平方米，物业服务覆盖率为22.73%。物业管理的发展改善了人居环境，创造了大量的就业岗位。2003年6月8日国务院颁布施行了《物业管理条例》，对规范和促进物业管理发挥了十分积极的作用。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），进一步明确了物业管理的法律地位，对有关的物业权属关系及其保护作了明确规定。但是，由于《物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定比较原则，物业管理过程中的一些具体问题只作了概括性规定或没有作出规定。物业管理过程中，还存在着一些突出问题没有得到解决，主要表现在：一是在整个物业管理过程中，行政权的介入和退出的时间点、介入度；二是业主大会、业主委员会等业主组织难以成立或难以有效运作；三是大量存在的业主对物业的自行管理行为没有法律规范，业主组织管理无据；四是业主、业主组织、房开企业、物业服务企业，以及供水、供电专业经营单位之间许多责、权、利关系不清，引发数量众多的各类纠纷，成为社会的不安定因素；五是物业服务企业专业化、标准化程度不高，其行为亟待规范。因此，在遵守上位法的基础上，通过地方立法予以补充、细化，制定一部切合我省物业管理实际的地方性法规，显得十分必要和迫切。
二、《条例（草案）》的起草过程
2008年5月初，省政府法制办、省住房城乡建设厅与贵州大学签订了委托起草《条例（草案）》协议书。同年6月，贵州大学成立起草小组，并邀请省人大财经委、省人大常委会法工委为顾问，在省政府法制办、省住房城乡建设厅指导下开始《条例（草案）》的调研起草工作。形成初稿后，多次邀请省直有关部门、省高级人民法院、省人民检察院以及贵阳市房管局、街道办事处、居民委员会、物业管理协会、水电气经营单位、物业服务企业、业主委员会等70余家相关单位进行论证，广泛听取地方政府、部门及相关单位的意见，收到各种修改意见、建议近200条。在此基础上，学习借鉴了山东、广东、重庆等省（市）在物业管理方面的立法经验，并就有关物业管理方面的疑难问题专门邀请了中国社科院法学研究所、北京大学、清华大学、中国人民大学、中国政法大学等单位的十余位全国著名专家在北京进行了专题咨询论证。省政府法制办在审查过程中，又两次召开了省直有关部门、省高级人民法院、省人民检察院、省政协、民建贵州省委以及贵阳电监办、水电气等经营单位参加的论证会，书面征求了9个市（州、地）政府（行署）的意见，同时，在“贵州省人民政府法制信息网”上向社会公开征求意见。收到相关部门意见132条，群众来信22封64条。经反复修改，2009年9月28日省人民政府第19次常务会议通过，形成《条例（草案）》。
三、需要说明的几个问题
（一）关于物业管理的定义。
《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。但国务院《物业管理条例》只规定了委托管理一种形式。《条例（草案）》以《物权法》第八十一条的规定为依据，将自行管理和委托管理一并纳入，扩充了国务院《物业管理条例》有关物业管理概念的外延。即《条例（草案）》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。
（二）起草《条例（草案）》的基本思路。
一是弥补上位法的空白，在合法前提下适度创新。如，《条例（草案）》第七十六条至第八十条对业主自行管理的概念和自行管理相关事项的约定、管理人、管理方式、雇佣人员、费用管理等进行了规定；第八条至第十二条规定了物业管理区域划分的原则、主体、程序等内容；第六十六条规定了物业服务企业不得向业主收取装修保证金等。二是增强上位法操作性，对上位法有关规定，进行细化，解决实际问题。如，《条例（草案）》第二十七规定，物业管理区域内，幢、单元等特定范围内的业主，可对该范围内共有部分的维修、更新、改造等事项作出决定，降低了业主共同决定管理事项的运行成本；第二十一条至第二十五条对首次业主大会会议召开进行了规定，明确了召开首次业主大会会议的条件、大会筹备组的推选、街道办事处或者乡镇人民政府与县级房地产行政主管部门的指导、物业服务企业的协助等。三是按照业主自治与政府指导和监督相结合的原则，强调行政权的介入以必要为前提，如《条例（草案）》第六条第一款规定，街道办事处、乡镇人民政府会同县级房地产行政主管部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会，有助于解决物业管理实践中业主组织成立难的问题，有利于物业管理工作的有效开展；第四十一条规定，业主组织作出的决定违反法律、法规的，有关机关应当责令改正或撤销，以防止违法状态的持续。
（三）关于业主大会会议缺席业主的表决权计算。
《物权法》对于业主大会会议形成有效决议的要求高，业主出席业主大会会议行使表决权的比例一式般比较低，业主大会会议很难形成有效决议。为解决这一现实问题，《条例（草案）》第三十四条授权业主大会议事规则可以作出约定：“业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到规定的表决比例的，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内”，该规定充分尊重了业主意愿，不违反上位法。
（四）关于专业经营设备设施的设计、建设与维修、养护。
国务院《物业管理条例》规定：“专业经营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”，但实践中物业管理区域内公共的供水、供电等专业经营设施设备，大都是由房开企业建设，业主承担后续的维修、养护、更新责任，这往往成为物管纠纷中的焦点问题。按照专业经营单位应当普遍服务的原则，《条例（草案）》第十五条和第九十二条规定了物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电等专业经营设施设备的设计和建设，由相应的专业经营单位负责并与建设项目同步施工、同步竣工。同时，这些专营设施设备的管理、维修、养护、更新等责任及相关费用由相关专业经营单位承担。对于老旧物业的供电供水等专业经营设施设备的权属问题，在实践中法律问题和操作性问题过于复杂，为此，《条例（草案）》第十五条只规定按业主意愿移交的，专业经营单位应当接收，其他未予涉及。
（五）关于车位、车库的出租与出售。
规划建设的车位、车库属于小区的基本配套设施。为维护业主合法权益，《条例（草案）》第八十七条对《物权法》第七十四条进行了细化，即物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，约定归属于建设单位的，应当首先满足业主需要。建设单位出租车位、车库的，应当首先出租给物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业管理区域以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。车位、车库数量少于物业管理区域房屋套数时，该车位、车库不得出售给业主以外的其他人，并且每户业主只能购买一个车位或车库。多于物业管理区域房屋套数并且超过规划配置比例修建的车位、车库，在首先满足业主需要后才可以出售给业主以外的其他人。
（六）关于专项维修资金交付时间和方式。
建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》对于专项维修资金的交付时间没有作出具体规定。实践中，专项维修资金被房开企业挪用的情况十分严重。为确保资金安全，《条例（草案）》第九十八条对专项维修资金的交付时间和方式作出规定，业主交存首期专项维修资金的时间延后至办理房屋交付手续时，由业主直接存入住宅专项维修资金专户，禁止房开企业、物业服务企业代收。此外，由于尚未售出房屋的建设单位在法律上具有业主地位，应当履行业主义务。为此，《条例（草案）》第九十八条规定，已经批准预售许可满三年或者办理现售备案满二年仍未出售的物业，由建设单位交存首期住宅专项维修资金。
以上说明及《条例（草案）》，请予审议。
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